ZBYTEČNÉ ZEMĚTŘESENÍ NA TRHU PODNIKATELSKÝCH NÁJMŮ

V rámci opatření ke zmírnění dopadů epidemie Covid-19 vláda navrhuje opatření, kterými zasahuje do vztahů mezi pronajímateli a nájemci prostor k podnikání. Podle našeho názoru je toto opatření nedomyšlené, zjevně koncipované bez jakékoli relevantní zkušenosti o fungování nájemních vztahů, standardů trhu s podnikatelskými nájmy i stávající právní úpravou občanského zákoníku. Toto opatření může poškodit nejen nemovitostní trh, ale i bankovní trh a bude mít vliv na dostupnost podnikatelských úvěrů. Ve svém důsledku napáchá více škody než užitku.
Ve stručnosti návrh zákona stanoví, že pronajímatel nemůže vypovědět nájem z důvodu prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání období od 12. března do 30. června 2020, převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.
Nájemce pak má povinnost uhradit tyto dluhy až do 31. 3. 2022. Neuhradí-li nájemce do tohoto data všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, má pronajímatel právo vypovědět nájem; výpovědní doba činí 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce nebo staneli se jinak nepochybným, že tyto pohledávky ani do tohoto data neuhradí.
Podle odůvodnění navrhovaný zákon údajně zlepšuje postavení podnikatelů, kteří se mohou z důvodu aktuální situace přechodně dostat do finančních obtíží. Pro tyto podnikatele bude mít zákon pozitivní dopady.
Co by opatření znamenalo v praxi?
1. Pronajímatel nemusí v období od 12. března do 30. června 2020 dostat zaplaceno od nájemce nic. Žádné nájemné, žádné poplatky za služby, žádné DPH. Přesto musí pronajímatel za toto období odvést státu DPH a musí uhradit náklady na služby spojené pronajímáním prostor. Tyto náklady se budou velmi lišit podle toho, o jaké prostory se jedná, nicméně zpravidla to znamená náklady na energie, ostrahu prostor, úklid, zaměstnance. Pronajímatelé takto de facto poskytují bezúročnou zápůjčku nájemcům na dobu dvou let. 2. Velká část takových nemovitostí je financována dluhem. Pronajímatel tedy musí nadále platit splátky např. financujícím bankám. Opatření tedy vytváří další skupinu potenciálních dlužníků vůči bankám ze strany subjektů, které se dosud považovali za relativně málo rizikové. Navíc současně částečně znehodnocuje hodnotu jejich zástav; těmi jsou zpravidla jednak nemovitosti, ale i pohledávky z nájmů. 3. Bude vznikat řada sporů z důvodu nejasnosti výkladu toho, co to znamená, že prodlení vzniklo převážně v důsledku omezení plynoucích z mimořádného opatření a toho, zda nájemce dostatečně doložil tyto skutečnosti pronajímateli. 4. Budou vznikat zbytečné spory výkladu ustanovení ohledně možnosti žalovat na zrušení nájmu v případě, že po pronajímateli nelze spravedlivě požadovat, aby omezení snášel.

Nemovitostí trh situaci správně vyřeší i bez zbytečných zásahů vlády Domníváme se, že nemovitostní trh má kapacitu vyřešit stávající situaci i bez zbytečných zásahů státní moci, a to z následujících důvodů:

a) Právní předpisy máme dostatečně obecně nastavené tak, že tuto situaci podle nich budeme schopni řešit. Jsme přesvědčeni, že máme i dostatečně erudované a odvážné soudce, kteří budou schopni případné spory v krajních případech spravedlivě rozsoudit. b) Nájemní smlouvy zpravidla pamatují i neschopnost nájemce platit a ve velké části jsou taková ustanovení realistická a proveditelná, tj. neobsahují nesmysly typu 5-denní výpovědní doby. c) Pronajímatelé vesměs nejsou nesvéprávní idioti, kteří si sami položí svůj business. Velmi dobře situaci vnímají a většina z nich již od počátku vstoupila do jednání s nájemci a uzavírají se relativně vyvážené dohody tak, aby měly obě strany slušnou šanci krizi přežít. Tím samozřejmě nepopíráme, že epidemie bude mít své oběti i na poli podnikatelů.

Co se týká jednotlivých důvodů, proč by vláda neměla zasahovat do podnikatelských nájmů:
Dostačují stávající právní předpisy
1. Ustanovení o podstatně změně okolností
V občanském zákoníku máme ustanovení o podstatné změně okolností, kdy v situaci, že dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění se může dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě. V konečném důsledku může o obnovení rovnováhy stran rozhodnout soud.
V praxi je nicméně možné, že si strany toto ustanovení vyloučili a některá nebo obě převzaly riziko změny okolností. V tomto případě se nájemce může podívat ještě na to, zda při uzavírání nebyl slabší stranou. V takovém případě by se mohl pokusit napadnout platnost tohoto ujednání.
2. Vyšší moc
V našem právu umíme pracovat s vyšší mocí - mimořádnou nepředvídatelnou a nepřekonatelnou překážka vzniklou nezávisle na vůli smluvní strany. Dopady pandemie Covid-19 v konkrétních případech budou moci být posouzeny jako vyšší moc. V takovém případě nájemce nebude odpovídat za škodu, která by pronajímateli vznikla v důsledku jeho neplnění.
3. Dobré mravy a zneužití práva Občanský zákoník obsahuje řadu ustanovení o právních jednáních a výkonu práv v rozporu s dobrými mravy či zjevnému zneužití práva. Pokud někdy, tak teď je čas použít dobré mravy.

Zajištění pohledávek z nájemních smluv
Odklad splátek nájemného podle navrhovaného opatření vlády neznamená, že nájemce automaticky není v prodlení; pouze se omezuje možnost jeho nájem vypovědět. Standardní součástí nájemních smluv bývá zajištění pohledávek, zpravidla peněžitou kaucí, bankovní zárukou nebo korporátní zárukou (ručením např. mateřské společnosti) nebo v případě menších nájemců i směnkou. Pronajímatelé tedy mají standardně možnost čerpat dlužnou částku z tohoto zajištění.

Svéprávnost účastníků smluvních vztahů a péče řádného hospodáře Občanský zákoník předpokládá, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností, a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat.
Členové statutárních orgánů v rámci právnických osob kromě toho musí jednat s péčí řádného hospodáře. Péče řádného hospodáře přímo vylučuje bez uvážení a jednání s nájemci jednoduše všem neplatícím nájemcům vypovědět nájem, jak pravděpodobně vláda předpokládá.

Co se právě děje?
V praxi pronajímatele velmi dobře situaci vnímají a většina z nich již od počátku vstoupila do jednání s nájemci a uzavírají se vyvážené dohody tak, aby měly obě strany rozumnou možnost celu situaci vyřešit. Na rozhodnutí vlády a návrhy zbytečných zákonů nikdo nečeká.
Zpravidla se pronajímatelé s nájemci dohodnou buď na prominutí nebo snížení nájemného nebo prodloužení lhůty k úhradě a čerpání zajištění. Obvykle ale nájemce uhradí alespoň DPH a poplatky za služby, které jsou z hlediska pronajímatele „průtokové“.
Co může vláda udělat, aby opravdu pomohla?
Ideálně nezasahovat příliš do soukromoprávních vztahů. Je důležité udržet fungování a vymahatelnost práva. Je esenciální udržet důvěru s právní systém a jeho stabilitu.
Vláda by měla řešit podporu na úrovni stát a soukromoprávní subjekt odkladem plateb za zaměstnance nebo odkladem plateb DPH, zrušením nebo odkladem záloh na daně a další odvody, zrušením povinnosti odvést DPH v případě, že dlužník nezaplatí. Takto se neodčerpají peníze od podnikatelů. Bezúročné zápůjčky, které chtěla vláda realizovat na úkor jiných soukromoprávních subjektů, jim poskytne finančně mnohem silnější stát. Problém se nebude přelévat napříč jednotlivými odvětvími, ale rozvrství se rovnoměrně a kontrolovaně na úrovni státu.
Stát by také měl sám dodržet to, co je v krizovém zákoně – když někomu svými opatřeními zlikviduje podnikání, tak škodu nahradí.
Vedle toho je důležité zajistit podnikatelům možnost rychle a čestně zkrachovat a pak vstát z popela a začít znovu.
Zcela zjevně se projevuje, že revizi potřebují rigidní trh práce i sociální opatření realizovaná státem na úkor podnikatelů – vysoké náklady na zaměstnance, vysoká míra ochrany zaměstnance při ukončení pracovního poměru, nemocenské hrazené zaměstnavatelem. To vše nyní zaměstnavatele potápí. Zajištění zaměstnanců je nezbytné, ale tato opatření by měl v této výjimečné situaci realizovat a hradit stát. Zaměstnavatelům je potřeba dát možnost pružně reagovat na aktuální situaci. Ve finále to pomůže všem.